Comment les revenus fonciers sont-ils imposés ?

Vous êtes-vous déjà demandés pourquoi l’immobilier est souvent considéré comme un abri fiscal ? Bien que la plupart d’entre nous n’aiment guère payer des impôts, certains investisseurs immobiliers attendent avec impatience la période des impôts. C’est parce que la législation fiscale française est très favorable aux investisseurs immobiliers. Il existe de nombreuses déductions fiscales liées à l’immobilier qui vous permettent de réduire légalement le montant de l’impôt sur le revenu payé. Nous verrons dans cet article le fonctionnement de l’imposition sur des revenus fonciers.

Comment fonctionne l’impôt sur les revenus locatifs ?

Un bien que vous possédez et que vous louez à des locataires pendant 15 jours ou plus chaque année est considéré comme un bien locatif. De ce fait, un bien locatif est définie comme une maison individuelle, un appartement, un appartement, une mobile-home, une maison de vacances ou un logement similaire.

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Tout revenu net généré par votre bien locatif est imposable en tant que revenu ordinaire sur votre déclaration d’impôts. Par exemple, si votre revenu locatif net est de 10 000 € pour l’année et que vous vous situez dans la tranche d’imposition de 22 %, vous devrez payer 2 200 € d’impôts. C’est la version abrégée du fonctionnement de l’impôt sur les revenus locatifs. Toutefois, vous avez probablement entendu parler d’investisseurs immobiliers qui possèdent des bien immobiliers d’une valeur de plusieurs centaines, voire de millions d’euros, mais qui ne paient pratiquement pas d’impôts. Ce qu’ils font est parfaitement légal. En fait, tout propriétaire d’un bien locatif, y compris vous, peut posséder un bien d’investissement qui génère un solide flux de trésorerie chaque mois tout en déclarant une perte sur votre déclaration d’impôt.

Comment calculer les revenus et les dépenses de location ?

Commençons par le côté revenu de l’équation. Il existe plusieurs types de revenus locatifs que votre propriétaire peut générer :

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• Loyers normaux ;
• Loyers anticipés.

Loyers mensuels supplémentaires (y compris les frais liés aux animaux domestiques, au stationnement ou à la location d’appareil électroménagers).

Un dépôt de garantie remboursable n’est pas considéré comme un revenu parce que vous avez l’intention de le rendre au locataire à la fin du bail. Il apparaît plutôt dans le bilan de votre bien locatif comme un passif à court terme. Toutefois, si le locataire ne respecte pas les conditions du bail et que vous conservez tout ou une partie du dépôt de garantie, celui-ci devient un revenu locatif pour l’exercice financier en question.

Examinons maintenant quelques-unes des déductions de dépenses les plus courantes liées à votre bien locatif que vous pouvez soustraire de tous les revenus que vous avez perçus au cours de l’exercice financier :

• Les frais de nettoyage, de réparation et d’entretien ;
• frais de gestion immobilière et de location ;
• frais d’aménagement paysager ;
• services publics tels que l’eau, les ordures ménagères ou la lutte antiparasitaire ;
• les frais d’assurance ;
• les intérêts hypothécaires ;
• taxes de location ou de vente ;
• taxes foncières ;
• les charges de copropriété.

Par exemple, si vous avez perçu 18 000 € par an en revenu brut et que les dépenses liées à la possession et à l’exploitation du bien sont de 8 000 € pour l’année, votre revenu imposable avant amortissement est de 10 000 €. Cependant, il existe une autre déduction fiscale pour les biens de location que vous pouvez utiliser pour déduire le montant de votre revenu net imposable.

Déduction de l’amortissement

L’amortissement est une dépense hors trésorerie que vous pouvez déduire de votre revenu net en compensation de la dépréciation ou de l’usure de votre bien locatif. Par exemple, vous êtes autorisé à amortir un bien locatif résidentiel sur un certain nombre d’années. Ainsi, si vous avez payé 125 000 € pour une maison de location unifamiliale et que le terrain vaut 25 000 €, votre déduction pour amortissement est de 3 636, 36 € par an (100 000 €/ 27, 5 ans). La valeur du terrain n’est pas prise en compte dans la dépréciation, car le terrain ne s’use jamais.

En déduisant les frais d’amortissement de 3 636,36 € du revenu imposable avant amortissement de 10 000 €, le revenu imposable après amortissement est de 6 363, 64 €.